di Irene Campari

[Sono raccolti in questo spazio gli interventi apparsi sul blog circa l'area dismessa ex Neca di Pavia, dal progetto alla caratterizzazione dei suoli].
  L'area ex Neca di Pavia sarà così. Un po' Manhattan un po' Eur. Firmata Fuksas, magari non tutta. Magari ci metterà del suo più di quanto non ci sia ora nel progetto che il Comune di Pavia mi ha consegnato e che vi inoltro. L'Isan, la società interamente controllata dalla Fondazione Banca del Monte di Pavia, proprietaria dell'area, ha prodotto questa proposta per il Piano integrato di intervento, realizzato dallo studio Tekne. L'obiettivo che si danno è quello di creare "un nuovo brano di città (sic!)": "la trasformazione" dicono "deve reinventare il suo rapporto con la città in una prospettiva di dialogo ma anche di contrappunto, intesa in termini di capacità di distinguersi rispetto ad essa e di assumere un ruolo specifico, caratteristica del rinnovamento; essa deve poter assurgere a segnale urbano proprio e peculiare della città, rappresentandone il senso dell'innovazione". Cosa volete che aggiunga? Ci sarebbe piuttosto da togliere, con umiltà. Ma intendono "creare un'intensa vita di relazione" e io ho delle aspettative. Anticipo che l'unico fabbricato classificato "da mantenere" nel Prg è il vecchio mulino, e questo solo mantengono; hanno già del resto raso tutto al suolo.

L'area secondo il Piano regolatore generale

E' un'area di trasformazione (art. 17 e 34), la superficie territoriale è di 80066mq di cui 73495 di proprietà Isan, 3454mq del Comune e 2224mq di proprietà privata; la slp è di 44097mq per l'area Isan, in totale sono 48040mq di slp. Le destinazioni d'uso da Prg sono 40% residenza, 30% attività industriali, ricerca; 30% terziario; massimo 1000mq di commerciale (una struttura media al massimo con esclusione dell'alimentare), ne faranno invece 2500; 32717mq aree minime per servizi; aree da cedere 40033mq. Si deve mantenere l'ex Mulino, una nuova autostazione ovest pe rle autocorriere, un parcheggio di 600mq, uno spazio riservato alla nuova tranvia, raccordo con la rotatoria dei Longobardi, localizazione centro congressi, riqualificazione Navigliaccio. L'immagine che segue è presa dalle tavole allegate al Prg e rappresentano l'area secondo la destinazione che quello strumento le aveva riservato.



Cosa invece sarà

[Sugli aspetti legati all'inserimento nel quartiere, la modificazione dell'assetto stradale e la ricollocazione di funzioni in tutta l'area che circonda l'ex Neca ritorneremo con un altro intervento].
L'area ex Neca sarà un "mix funzionale" come si usa definire. Mettono le mani avanti scrivendo che il progetto ha come presupposto un serio studio del mercato urbano (quando l'hanno fatto?) e di quello immobiliare nei settori residenziale, studentesco ecc. hanno fatto simulazioni e voilà cosa risulta dopo tanta ponderazione: residenza (non gli scappa da ridere?), residenza in affitto, ricettivo congressuale, terziario e commercio, espositivo e fieristica, servizi alle persone e alle imprese, produzione di beni e servizi. Più leggo e più ho nostalgia della mia proposta di metterci le scuole superiori di Pavia e trasformarla in una vero quartiere del sapere e della conoscenza. Oltre al parcheggio di 600 posti, essendoci molte residenze, ci sarà bisogno di almeno 1000 posti auto. Quei 600 saranno di interscambio (senza oneri per la proprietà), 200 saranno interrati, 100 lungo la nuova strada di progetto. In tutto circa 17.500mq a parcheggio.
Le residenze occuperanno 27000mq (con 1000mq per fitness) di cui 2500 in affitto convenzionato, terziario 5500, il servizio congressuale 3300, commercio 2500. Nella tavola che segue, allegata allo studio di Tekne, sono mostrate le aree colorate secondo la destinazione d'uso: rosso è residenza, azzurro è la residenza in affitto convenzionato, giallo è ricettivo, arancio è produzione di beni e servizi (?), grigio è palestra e fitness, blu è terziario, verde è congressuale, lilla è commercio.

C'è da chiedersi perchè ce l'abbiano spacciato come il progetto del futuro, imprescindibile per Pavia e per lo sviluppo di "Pavi città internazionale dei saperi". Questo progetto, contravvenendo anche alla natura di quell'area e alla sua collocazione, non ha nulla a che fare con la ricerca, il sapere e il turismo scientifico. La sproporzione tra l'area residenziale e quella fieristico-congressuale è abnorme: 25000mq contro 4000 circa. Inoltre ci hanno già detto che sarà l'architetto Fuksas ad intervenire. Sulle residenze si immagina. C'era bisogno a Pavia di Fuksas per progettare altre case di pregio, o sarebbe meglio chiarire ch'è per farcele digerire, in una città che ha bisogno come il pane del bello come bene pubblico e del bene pubblico bello. Si comprendono allora meglio le parole di Fuksas nella prima intervista che ha rilasciato sull'ex Neca e sul suo coinvolgimento: "Non ci saranno speculazioni". Ma è già un'ideale speculazione. In una città che sta soffrendo la crisi del mercato immobiliare per eccesso di costruito e di occupazione di suolo come si può chiamare altrimenti un'aggiunta di 25000mq di residenziali nel centro storico? Tutta la propaganda fatta da Capitelli quando l'area è stata comprata dalla Fondazione Banca del Monte tre anni fa finisce in 25000mq di residenze di lusso ("garanzia di qualità e di servizi di altissimo livello per la città"). Avremmo preferito scuole pubbliche decorose, servizi per giovani e anziani all'altezza della nostra tradizione, spazi per il vero turismo scientifico e la congressualità, negozi di vicinato alla dimensione vera del vicinato. Con questo progetto la proprietà e il Comune dimostrano di non aver creduto affatto in ciò che ci andavano dicendo. E ci sta anche l'ipocrisia indigesta di coloro i quali, avvalendosi del loro potere e autorevolezza, ci hanno fatto credere ciò che non era vero. Poli, presidente della Fondazioe Banca del Monte, rimane il patron della logistica in provincia di Pavia e il sansirino 2007. Visto che lì in un primo tempo ci dovevano piazzare la logistica medica, mi chiedo dove la metteranno. Se hanno già provveduto a riservarsi qualche bel lotto edificabile da qualche altra parte.

Irene Campari
Consigliere comunale

West end (2)

di Irene Campari

Anche l'area ex Neca di Pavia ha una lunga storia. Abbiamo cominciato a raccontarla dall'oggi e dalle proposte per il futuro, tuttavia varrà la pena di ritornare al passato prossimo riprendendo il filo dell'evoluzione della sua trasformazione dal fallimento della fabbrica. Non c'è solo il fallimento dell'ex Necchi ad essere molto interessante per verificare come certe speculazioni immobiliari in grande si siano mosse da crac industriali. Ce n'è più d'uno in città. Ripercorreremo prossimamente anche questa vicenda. In questa post aggiungiamo dettagli importanti a ciò che avevamo scritto nel post intitolato "West end" linkabile sulla banda laterale alla voce "ex Neca". Pubblichiamo alcune mappe allegate al Piano integrato di intervento riguardanti l'assetto stradale che verrà modificato con l'accoglimento del Pii da parte della Giunta comunale. Alcuni visitatori hanno chiesto di chiarire l'iter dei Pii. Questi sono progetti che i privati proprietari delle aree presentano al Comune per l'accoglimento. Sta alle politiche urbanistiche di quest'ultimo accoglierli o meno. Il Comune dovrebbe, per tutelare l'interesse pubblico, essere in gradi di contrattare con i privati più servizi pubblici possibile, sulla base anche di un'idea di città che ogni seria amministrazione dovrebbe avere. Si dà il caso che questa amministrazione abbia spesso fatto proprio un Piano presentato dai privati mettendoci il timbro del Comune e senza opporvi modifiche. Così è stato per il Pii della ex Snia, pubblicato da Risanamento di Luigi Zunino nel 2005 sul suo sito quando il Comune diceva che non aveva ancora in ballo nulla per quell'area. Ora è tutto fermo essendo quell'area in pegno a Banca Intesa e in procinto di cambiare proprietario. Dopo la presentazione del Pii, se è accettato dalla Giunta e richiede modificazioni o varianti al Piano regolatore generale, deve essere sottoposto al voto del Consiglio comunale. Anche l'area Neca dovrà passare dal vaglio del Consiglio essendo il Pii presentato da Tekne per conto di Isan della Fondazione Banca del Monte sostanzialmente difforme da ciò che prevede per quell'area il Prg.
E' interessante per l'area Neca andarsi a leggere le dichiarazioni della proprietà e del Comune di qualche anno fa comparandole a quanto ci vogliono fare ora: 25000mq di residenze di lusso (più o meno come nell'ex Necchi-33000mq ca) e 4000 di area congressuale.  Due anni fa, il 24 ottobre 2006 "La provincia pavese" riportava in questo articolo le dichiarazioni di Poli presidente della Fondazione proprietaria dell'area:

"Niente residenze nella Neca del futuro"

Isan, la controllata di Fondazione Banca del Monte di Lombardia, intende riqualificare attraverso una procedura concorsuale, un’area di sua proprietaria situata a Pavia e denominata ex-Neca.
Si tratta di circa 80 mila metri quadrati di superficie fondiaria, un tempo occupati da un insediamento industriale ormai dismesso. L’area è situata nelle vicinanze dello scalo ferroviario cittadino, in prossimità del centro storico.

L’intervento che nascerà dalla riqualificazione della ex-Neca vuole creare un nuovo spazio cittadino integrato nel contesto urbano e destinato ad accogliere strutture pubbliche e private per ottenere un’area vivibile e sempre fruibile.--br--
Le opere e il sistema degli spazi aperti saranno inoltre progettati nel pieno rispetto dei criteri di sostenibilità sia per la scelta dei materiali, sia per il contenimento dei consumi energetici.

Sviluppo Sistema Fiera, nell’ambito del progetto di valorizzazione dell’ex-Neca, svolge il ruolo di advisor dell’operazione. Inoltre, ha costituito un’associazione temporanea di imprese insieme allo studio di progettazione Tekne per lo sviluppo del progetto di riqualificazione complessivo.

Nello specifico, le attività di Sviluppo Sistema Fiera si concentrano in due fasi:
- analisi e definizione del piano di azioni tecniche, economico-finanziarie, legali-amministrative per l’avvio delle attività realizzative:
- progettazione preliminare dell’intervento e sviluppo urbanistico dell’area;
- alta sorveglianza e direzione lavori per la realizzazione del progetto.

 Un iter complesso quello dell’area Neca, ma portato avanti a tempo di record, assicura l’assessore all’Urbanistica, Franco Sacchi.
 «La proprietà ha consegnato la proposta iniziale del PII a fine luglio - conferma Sacchi -. Il Comune l’ha istruita ad agosto e ci siamo incontrati a settembre. La prima Conferenza dei servizi interna l’abbiamo tenuta il 15 settembre scorso, e ha rilevato alcune necessità di integrazione della proposta iniziale, anche in ordine alla bonifica. La proprietà ci ha consegnato la bozza integrata la scorsa settimana: la preparazione dunque ha richiesto più di un mese. Il Comune in venti giorni sta rifacendo l’istruttoria e convocherà un’ulteriore Conferenza dei servizi entro il 20 novembre prossimo. Quindi riverificheremo il progetto in tempi velocissimi».
 Un progetto, quello sull’area Neca, che secondo le intenzioni dovrebbe avere le carte in regola per far fare un salto di qualità a Pavia. Fuksask avrà mano libera sull’intera area, in particolare sulla realizzazione di un albergo di 11 piani, quattro stelle, con 200 stanze e sulla torre dentro la quale ci saranno appartamenti di edilizia convenzionata da destinare in parte ai parenti dei ricoverati negli ospedali cittadini e a medici e ricercatori ospiti. Sull’area da 80mila metri quadrati soltanto circa 30mila alla fine saranno occupati da edifici che si svilupperanno su una superficie utile di 50mila metri quadrati. L’opera dovrebbe essere conclusa in quattro-cinque anni. Si prevede anche un palazzo esposizioni con centro congressi fino a mille posti. Da lì partirà una passerella pedonale panoramica che, sorvolando la ferrovia, porterà in piazza Dante.

Donatella Zorzetto
"La provincia pavese", 5 novembre 2008

Fuksy (pubblicato sul blog il 19 novembrfe 2008)

«Non condivido certe critiche, anche un professionista conosciuto si guarda intorno»
«L’ex Neca diventi un luogo vivo» --br--
L’architetto Fuksas anticipa la «filosofia» del recupero dell’area
«Non lavoro per lasciare una mia impronta. Lavoro per gli altri Perchè vivano bene dove progetto»

Massimiliano Fuksas, architetto di fama mondiale al quale dovrà essere affidato il design per il recupero dell’area ex Neca, spiega di essere stato a Pavia e di avere preso visione dei luoghi. «Si tratta di un’idea interessante - spiega al telefono - un intervento che dovrà essere condotto in scala urbana. Si tratta di creare un luogo per vivere, non una celebrazione del committente, nè di politici o architetti. Perchè alla fine, nella mia professione, quello che conta è sempre tenere presente che si progettano opere nelle quali altri andranno a vivere». Dal suo studio romano, l’architetto aggiunge: «Mi hanno chiesto per lettera se fossi d’accordo, e ho risposto di sì. Ho dato conferma in un altro paio di occasioni. Anche se mi pare che vi siano ancora alcuni passi da compiere sul fronte urbanistico». Il riferimento è alla bonifica dell’area, per la quale non è ancora possibile compiere una valutazione economica attendibile. Nel frattempo, pur essendoci ancora nemmeno uno schizzo, l’opera desta già qualche critica. In una lettera che abbiamo pubblicato ieri, segretario e vice segretario cittadini dell’Udc sollevano perplessità sull’opportunità di affidare a Massimiliano Fuksas la progettazione del design. E l’architetto romano, interpellato sul punto, non ci sta a passare per il professionista che «cala la sua opera» su Pavia, «aldilà di ogni considerazione» o, peggio, «senza rispetto per la tradizione e l’esigenza» della città. «Non è mia abitudine intervenire su quanto pubblicato dai giornali - premette Fuksas al telefono - e in ogni caso ciascuno è più che libero di esprimere la propria opinione. Ma in questo caso, mi pare che si parta dalla visione dell’architetto “di fama” come di uno che pensa soprattutto a sè stesso, opponendogli una specie di “architetto-vecchio medico di famiglia”. Credo sia sbagliato, perchè si ipotizza che il professionista più conosciuto non si guardi intorno. Io vivo a Roma, in un palazzo che ho ristrutturato con cura, può immaginare quale attenzione nutra per la tradizione. La “nuvola” nella teca al centro congressi dell’Eur l’ho ideata tenendo presente l’asse di Marcello Piacentini, l’ideatore del quartiere. Per la Fiera di Milano ho cercato una scala sulle grandi periferie urbane». «Gli architetti non vanno visti come dei “criminali” che vogliono fare del male. Forse, quando ero più giovane ci tenevo a lasciare una mia impronta. Ma quando diventi maturo, pensi sempre più che stai lavorando per gli altri. Quando ho progettato delle case, a Milano, poi ho voluto sapere se gli abitanti ci vivevano bene dentro e, soprattutto, se si vendevano. Un coltello può servire a uccidere o a tagliare il pane, di per sè non è buono nè cattivo. E agli architetti credo si possa applicare la stessa similitudine».

Fabrizio Merli, "La provincia pavese", 19 novembre 2008

No more Fuksy? di Irene Campari (pubblicato sul blog il 3 dicembre 2008)

Gli dovremo dire addio, ammesso che non lo abbia già fatto lui medesimo. Nella più recente brochure riguardante il progetto di riqualificazione dell'area ex Neca edito da "Sviluppo sistema fiera" di Milano, Fuksas non compare più, anzi. E' scritto che il progetto andrà a concorso. Impossibile che si sappia già chi vincerà. Non è un concorso universitario. E questa è la prima notizia. La seconda è desumibile dall'immagine che pubblichiamo di seguito, sempre riportata su quella brochure, in cui compare anche l'area ex Magneti Marelli (a destra) con il rendering del progetto votato in Consiglio nel giugno 2006. Ricordiamo che i lavori alla Marelli sono fermi da un anno e poco o nulla si sa di come potranno procedere. Vi è disegnato il passante di collegamento tra le due aree, i due ponti sul Navigliaccio.
 
Ma c'è altro. Lo Sviluppo Sistema Fiera di cui fa parte la società Tekne che ha elaborato il progetto preliminare di Pii, è già molto attiva in vista dell'Expo2015. Ha già infatti dato in concessione, insieme al Nuovo Sistema Fiera Milano e alla Fondazione Fiera, il parcheggio (immenso) del Nuovo Polo Espositivo della Fiera di Milano alla società Codelfa di Marcellino Gavio, che sarà General contractor. La società era stata indagata nel 2005 per un subappalto in odore di mafia nei lavori per il parcheggio sotterraneo di Piazza Meda a Milano. Era intervenuto con un articolo a proposito il "Corriere", subito redarguito dal Sindaco di Milano Moratti che aveva liquidato la faccenda come "vecchia". E il giornale non ne ha più parlato. Di seguito pubblichiamo la brochure integrale dello Sviluppo Sistema Fiera contenente il progetto ex Neca e alcune note procedurali interessanti, quali il fatto che i rapporti istituzionali per l'ex Neca li terrebbe direttamente lo Sviluppo Sistema Fiera. E Aldo Poli cosa fa allora con Isan? L'Associazione temporanea di imprese che scrivono di aver costituito per la realizzazione del progetto da chi è composta oltre a Tekne ossia allo Sviluppo Sistema Fiera stesso? Quali sono le imprese locali coinvolte? Della bonifica milionaria nella brochure non se ne parla.




 


La gazzetta del profeta (3) (pubblicato il 4 dicembre 2008)

di Giuseppe Zapelloni

Le considerazioni suggerite dalla lettura della brochure recentemente publicata su internet a cura del Sistema Sviluppo Fiera e dalla Fondazione Fiera di Milano riguardante la riqualificazione dell'area ex-Neca di Pavia, potrebbero con qualche ragione inserirsi nella nuova rubrica di questo blog "la gazzetta del Profeta". La brochure, che non è chiaro quando sia esattamente comparsa sul sito dell'AUDIS (acronimo dell'Associazione Aree Urbane Dismesse, sovvenzionata tra gli altri da PirelliRE), viene presentata come "scheda del progetto" ed è introdotta da un breve comunicato stampa, che risulterebbe essere stato pubblicato sullo stesso sito già ad ottobre, ed intitolato: "Sviluppo Sistema Fiera a Pavia. Fuksas ridisegna l'area ex Neca". Il testo recita: "Il piano di intervento integrato  sull'area ex Neca di Pavia, è stato realizzato da Ati Sviluppo Sistema Fiera ed è ora presentato all'amministrazione comunale per l'approvazione. La Fondazione Banca del Monte, proprietaria dell'ex area Neca di Pavia, una volta occupata da una grande fonderia, si è rivolta a Massimiliano Fuksas per la trasformazione dell'area e la realizzazione di un vero e proprio quartiere, secondo quanto dichiarato dal presidente della Fondazione, Aldo Poli. Il piano di sviluppo della città prevede il recupero e la valorizzazione dell'area, con l'edificazione di un nuovo asse stradale, parcheggi e opere legate alla mobilità, un Centro Congressi in sinergia con le istituzioni scientifiche e accademiche cittadine, oltre a edilizia residenziale, commerciale, terziaria e produttiva privata. Duecento milioni di euro sarà il costo dell'intera operazione (in una precedente dichiarazione al Sole24ore del 30 aprile 2008 i milioni erano solo 150, ndr). Sull'area di  80.000 mq, 30.000 circa saranno occupati da edifici che si svilupperanno su una superficie utile di 50.000 mq." Niente di nuovo, dunque, se non, almeno per me, la brochure. Strano, comunque, che su quest'ultima si diano per già definitivamente approvate le richieste di variante al Pgt.--br--

I dubbi sollevati da Irene Campari nel presentare la brochure sono più che legittimi, tantopiù che il testo, oltre a non confermare passate dichiarazioni d'intenti, non è proprio chiarissimo. Per quanto riguarda il concorso, vien fatto pensare ad una gara d'appalto per la scelta dell'impresa, o del gruppo di imprese edili che si occuperanno del cantiere (con buona pace, sembrerebbe, per le garanzie protezionistiche a favore delle imprese locali del presidente Poli), piuttosto che ad un vero e proprio concorso di architettura (tantopiù che ci si sarebbe già da tempo sbilanciati su Fuksas). Ma potrebbe anche trattarsi di una gara per la scelta dell'imprenditore  immobiliare che dovrà realizzare l'operazione, il che non esclude comunque che lo stesso imprenditore possa in seguito, o già in fase di concorso, affidare ad un architetto, o ad un geometra di sua fiducia il progetto vero e proprio, magari ricalcando fedelmente le dettagliate planivolumetrie già pubblicate.

Più di una perplessità suscita inoltre il fatto che nel presentare il progetto planivolumetrico da approvare per l'area ex-Neca si contempli anche quello, definitivo e già approvato, che riguarda la ex-Magneti Marelli, soprattutto se si considera lo stridente contrasto tra i due a livello di dettaglio: tanto che quello provvisorio sembra l'altro. Sarà un caso, ma solo pochi giorni fa mi era stato riferito di uno studio di fattibilità che riguardava proprio le due aree nel loro insieme, pare realizzato appena prima che la ex-Magneti Marelli passasse di mano e per questo motivo accantonato. Purtroppo non ho potuto ancora verificare  questa informazione e non so quali fossero le parti interessate, ma la mia fonte è di solito attendibile e ben informata, e comunque non è detto che di questo progetto non resti una cospicua traccia contabile in qualche bilancio. Magari si può giustificare questa coincidenza ipotizzando un'alleanza strategica tra i soggetti operanti sulle due aree, al fine forse di ridurre parte dei costi per le forniture materiali, ma sarebbe davvero una ben strana analogia se corrispondessero alla fine anche i nomi dei professionisti coinvolti.

Sorvolando sulla bonifica dei terreni ed i relativi costi, perchè non se ne fa menzione nonostante si dichiari che Sviluppo Sistema Fiera studi l'impatto dei progetti sul territorio instaurando un dialogo con le comunità di riferimento, il corredo iconografico della brochure evidenzia drammaticamente come tra le due aree si collochi quella a dismettere dello scalo ferroviario, che è difficile prevedere come potrà  in futuro essere recuperata e connessa alla città dopo l'intervento sull'area ex-Neca.